Вместе с экспертами разбираемся, реально ли купить жилье в Москве по цене до 5 миллионов рублей
По итогам мая средняя стоимость квартиры в новостройках старой Москвы, по данным bnMAP.pro, составила 22,5 млн руб., снизившись за месяц на 1%. Сумма внушительная, однако в Москве можно купить жилье в несколько раз дешевле. Например, небольшие апартаменты в реконструированном комплексе могут стоить 3-5 млн руб. Много ли таких вариантов на рынке и что представляют собой такие апартаменты — рассказываем вместе с экспертами.
Выбор за год почти не изменился
По данным аналитиков «Бест-Новострой», на начало июня в Москве, включая новые территории, на продажу выставлено 1138 апартаментов по цене до 5 млн руб. Речь идет об 11 проектах: «Перец», «Апартаменты в Кусково», «Кларнет», Clementine, Wellbe, SunCity17, Loft Red Star 2, «Лофт Нижегородская», «Лофт на Рощинской 10», All In Salute и МФК CitiMix.
Год назад выбор был немного больше — 1194 лота (+4,7%). Сокращение произошло за счет вымывания наиболее дешевых объектов, пояснила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. Кроме того, уменьшилась доля лотов в такой ценовой категории в общем объеме предложения апартаментов с 7% до 5%, При этом минимальная стоимость лота в апарт-комплексах столицы составляет 3,1 млн руб. Это студия в «Лофт Нижегородская» площадью 10,4 кв. м, добавила эксперт.
Читайте также: Апартаменты или квартира: в чем отличия, плюсы и минусы
По подсчетам экспертов из «Метриум», у которых иная методика и своя база анализируемых объектов, на начало июня на рынке новостроек Москвы реализуется 14 проектов, в которых продается 539 апартаментов стоимостью до 5 млн руб. Только один из этих комплексов возводится в Новой Москве — в нем продают 88 апартаментов до такой цене.
Год назад в продаже насчитывалось более 580 апартаментов стоимостью до 5 млн руб. Таким образом, их предложение снизилось на 8%, отметил управляющий директор «Метриум» Руслан Сырцов. «Впрочем, рынок проектов с микроапартаментами по минимальным ценам очень динамичный — апарт-комплексы такого рода часто появляются в продаже и быстро реализуются (в них обычно несколько десятков таких помещений)», — уточнил он.
По данным «Метриум», минимальная цена апартаментов — 2,9 млн руб. Это студия площадью 12 «квадратов» в комплексе «Апартаменты в Кусково». Согласно подсчетам IRN.RU, в «старой» Москве на начало июня 2023 года насчитывается три строящихся проекта с апартаментами дешевле 5 млн руб. за лот. Это сити-комплекс Citimix, «Перец» и апарт-комплекс Clementine.
На начало июня в Москве, включая новые территории к продаже представлено 1138 апартаментов по цене до 5 млн руб.
Квартиры по цене ниже ₽5 млн закончились
Купить квартиру в Москве дешевле, чем за 5 млн руб. в этом году невозможно. По данным экспертов, опрошенных «РБК-Недвижимостью», на московском рынке жилья — как в новостройках, так и на вторичном рынке — закончились квартиры дешевле 5 млн руб. В таком ценовом диапазоне можно приобрести только апартаменты. Для сравнения, в 2022 году на первичном рынке столицы предлагалось несколько десятков квартир стоимостью до 5 млн руб.
Что можно купить по цене до ₽5 млн
Апартаменты по цене до 5 млн руб., как правило, предлагаются в реконструированных зданиях — старых офисах, административных, производственных зданиях или гостиницах. Обычно они представляют собой лоты площадью от 12 до 25 кв. м. Именно в проектах реконструкции обычно предлагаются самые бюджетные апартаменты массового сегмента, отметил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. Например, в проекте реконструкции Dinamo Studio Apartments в районе Аэропорт, продажи в котором открылись в мае, апартаменты предлагаются по цене от 3,6 руб. за лоты площадью от 12,7 кв. м.
В новых строящихся проектах апартаменты по цене до 5 млн руб. представляют собой в основном студии площадью 20-24 кв. м со сроком ввода в конце 2023 — 2024 гг. «В данном случае стоимость апартаментов опускается ниже 5 млн руб. в том числе за счет дисконта», — уточнил Олег Репченко.
Читайте также: Жизнь на 10 кв. м: плюсы, минусы и риски при покупке микроквартиры
По данным «Бест-Новострой», по цене до 5 млн руб. в московских апарт-комплексах в основном предлагаются студии (71,8%). Еще 21,3% приходится на однокомнатные квартиры. При этом есть и компактные двушки — около 6% предложения. «Интересно, что в прошлом году двушек в категории апартаментов до 5 млн рублей не было», — отметила Ирина Доброхотова. По ее словам, больше всего проектов с апартаментами на севере Москвы — 3 комплекса, на западе — 2 комплекса, во всех остальных округах по одному проекту. Причем из 11 анализируемых проектов 5 уже введены в эксплуатацию, 3 проекта заявлены к вводу в 2023 году, два — 2024 году, а один — в 2025 году, уточнила эксперт.
«Большинство комплексов доступных апартаментов продаются в старых границах Москвы, причем нередко близко к центру столицы. География расположения апарт-комплексов широкая — их можно найти в ЮВАО, ЗАО, СВАО, ЮАО. Что касается сроков строительства, то многие недорогие студии продаются в готовых реконструированных лофтах», — добавил Руслан Сырцов.
Апартаменты по цене до 5 млн руб., как правило, предлагаются в реконструированных зданиях — старых офисах, административных, производственных зданиях или гостиницах.
Читайте также: Апартаменты VS квартиры: во что лучше инвестировать
Инвестиционный интерес
Ориентированы такие проекты в основном на инвесторов, которые планируют арендный бизнес, говорит управляющий директор компании «Метриум». Апартаменты гораздо дешевле однокомнатных квартир, при этом разница в ставке аренды между ними обычно небольшая. Особенно это характерно для апарт-комплексов с удачным расположением недалеко от метро и центра столицы. К тому же часто такое жилье передается инвестору с отделкой, поясняет эксперт.
Например, если купить апартаменты за 4,5 млн руб. площадью 20 кв. м, то можно сдавать в аренду их в среднем за 30-35 тыс. руб. в месяц. Доходность в этом случае составит более 7-8% годовых, а срок окупаемости — 10-12 лет, привел расчеты эксперт. При этом если приобрести студию на старте продаж, фактически перепродать с прибылью апартамент можно в любой момент арендного бизнеса, добавил он.
Апартаменты стоимостью дешевле 5 млн руб. представляют собой небольшие студии, которые часто покупают под сдачу в аренду.
Читайте также: